行業發(fā)展現狀與趨勢
樓市已進(jìn)入“下行通道(dào)” 内部分化加劇
發(fā)布時(shí)間：2017-09-亮北01 15:39:08 &n道是bsp; 來源：未知 &學紙nbsp;|
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作為房地産的“調控年”，今年各地密集出台各種(zhǒng)措施，以家短抑制房價過(guò)快上漲，穩定房地産市場。大半年來，樓市作自關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去杠杆、去庫存、轉型、改革、供給側……在空自海南舉行的2017博鳌房地産論壇上，與會(huì)嘉賓認為，當前調控效果初顯和書，接下來應鞏固成(chéng)效，調控政策短期内不會(拿紙huì)放松，房地産市場開(kāi)始進嗎湖(jìn)入下行通道(dào)，市場分化加劇，新的挑上飛戰也開(kāi)始出現。
市場進(jìn)入下行通道(dào)
目前，國(guó)内樓市正發(fā)生較大的變化。中國(guó)房地産業林們協會(huì)原副會(huì)長(cháng友跳)朱中一在論壇上表示，今年以來中央政府堅持了“房子是用來住票鐘的，不是用來炒的”定位，加大了分類調控的力度；東做地方政府推行“因城因市施策”，房地産市場調控取得了初關化步的成(chéng)效。
請路 朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對(duì)金融風險的管控音子和穩定房地産市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長(cháng)房匠效機制的要求，控房價、防風險的力度不會(huì)放松，從冷房地産信貸政策估計也會(huì)放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能(né說人ng)會(huì)出台一些限購、限貸等措施。再加上去年謝錢第三季度全國(guó)商品房的交易量處于高低短位，因此，下半年全國(guó)商品房的銷售額、銷售面(mi懂船àn)積和房地産開(kāi)發(fā)投資的增速將(jiā東雪ng)會(huì)下調，但全年的這(zhè)些指标肯定還(h商裡ái)會(huì)超過(guò)去年的最高水平。
專家表示，今後(hòu)我國(guó)房地産業的發(fā)展將(j遠們iāng)進(jìn)入到(dào)增速下降、結構調整和品質提升的笑錢常态時(shí)期。
&nbs劇友p;“中國(guó)以蓋房子為核心的地産已經(jīng)到(校嗎dào)了巅峰，未來將(jiāng)會(huì)走下坡路。”國唱了(guó)泰君安證券首席經(jīng)濟學(xué請間)家林采宜表示，“下半年貨币政策還(hái)會北會(huì)繼續收緊。”林采宜預測，中國(學微guó)房地産行業已經(jīng)見頂，但是不會(huì)崩潰，政府和社會要錢(huì)各界都(dōu)不希望看到(dà黃開o)地産行業崩盤，也不希望泡沫會(huì睡物)被(bèi)刺破，而是需要一個“軟著(zhe)陸”。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任藍區顧雲昌認為，今年上半年，一二線城市樓市特點主要表現在交易量下行房好上，量的下行都(dōu)會(huì)導緻價的下行。三四線子件城市中，量價雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國(guó)迎來唱朋了第二個交易高峰，今年目前看來下行趨勢還(hái)會(huì)繼續。越是漲得快山弟的地方，價格越容易下降；泡沫吹得越大，價格下行越快。整個房地産行業大概三年內影多一個周期，因此，今年下半年可能(néng)下行的一二線城市不多，但20科子18年樓市可能(néng)出現總體下行。
市場分化持續加劇
随著(zhe)調控進(jìn)一步深入，國(guó)内樓刀森市内部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市内部也出他黃現了分化。
&nbs多問p;新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，唱劇随著(zhe)調控加劇，一二線城市成(ché藍務ng)交量出現了20％的下降，這(zhè)意味著吧又(zhe)一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出海些現了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所用章以未來的增長(cháng)也會(huì)很少筆對。非都(dōu)市圈熱點城市在去年5月份出現了爆發(fā)性的增長(cháng音會)，得益于一線城市人口回到(dào)家鄉，購房置業術秒、就(jiù)業、創業。但這(zhè)種(zhǒng)情況不太可高說能(néng)持久，“因為能(néng)回去的回習山去了，不回去的以後(hòu)也不會(huì)志空回去了。”
顧雲昌表示，中國(guó)房地産正呈現出競争加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā低理)展趨勢。
即使當前調控趨嚴，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情又也，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來，遠洋子笑集團在市場上積極拿地，董事(shì)局主席李明表示：“拿地將(j用看iāng)堅持财務指标第一位，地價控制在合理範圍内，發(電音fā)展布局集中在一二線城市，主要業态傾向(xiàng)于具備一定規模的綜合電空體項目。”
針對(duì)北京等一線城市對(duì)高端住宅項目實施限價等調控政策，李明草光表示：“限價是臨時(shí)性的，總體來說(shuō)是階段性調控的笑化舉措，不用過(guò)多擔心。”
&笑銀nbsp;一位房企負責人表示，當前嚴控下，很多大房企都(dō亮鐘u)在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政都務策的影響，繼續加大住宅供地的話，很可能(néng)樓市人公兩(liǎng)三年後(hòu)又要面(mi可友àn)臨去庫存壓力，導緻市場管理調控波動較大。“2016年就(jiù)見行是很好(hǎo)的體現，上半年還(hái)在去庫存，下半年到雨就(jiù)開(kāi)始調控，現在控房價與去庫存弟是就(jiù)像天平的兩(liǎng)端。”
&有黑nbsp;不僅企業，部分地方政府内部意見也出現了分化。多地地方政府就作人士私下表示，從大環境及發(fā)展前景票爸而言，當地房價并不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言，按謝她照當前發(fā)展速度，該地區四五年之後(影子hòu)房價翻番不是沒(méi)有可能(néng)。
市場存在多個挑戰
地産行業面(miàn)臨的新挑戰也成(chéng)了姐吃本屆論壇嘉賓熱議的焦點。
影知 朱中一在論壇上指出，當前中國(guó)房地産面(好男miàn)臨四個方面(miàn)的挑戰。一道湖是金融系統對(duì)房地産信貸分類調控力度水吃的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成(chéng)本關雜的提高，這(zhè)些都(dōu)給傳統房地産銀我開(kāi)發(fā)企業的賣地、貸款、開(kāi)發(f電少ā)、銷售等環節帶來了一些困難，所以房地産企業必然要考慮轉型問題。
二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地物喝産企業如何應對(duì)不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己高女的戰略和戰術。
三是企業如何應對(duì)優勝劣汰和行業集中度的提高。
四是如何順應綠色發(fā)展和提高建築工業化、住宅産業化水平和工的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。朱中一認為，海南在此方習鄉面(miàn)表現優秀。從今年7月1号起(qǐ)，海南但紙新建商品房都(dōu)要全裝修，以确保項目的品質。
&nbs化學p;朱中一認為，面(miàn)對(duì)上述挑戰，所有企業都(dōu制見)面(miàn)臨著(zhe)如何轉型、優化結構、做好(hǎo)區域術筆布局和選擇業态等問題，企業要根據自己的情音秒況做出安排。
玩說 “信貸規模持續收緊，地産的好(hǎo)日我低子已經(jīng)過(guò)得差不多了，街身苦日子要來了。”林采宜表示，“上市房企的平均負債目前已經(高近jīng)達到(dào)78％，實際負債可能(上信néng)超過(guò)80％。”從資産負債率來看，房地産行業78％的負司到債率客觀上已經(jīng)形成(chéng)地産“綁架”金北開融的共生效應，房地産市場的降溫和去産能(néng)導緻的房價下行風險，有可能有視(néng)造成(chéng)銀行業不良資産的擴房林大，消除房地産泡沫和控制銀行不良資産之間南科形成(chéng)了政策的兩(liǎng)難。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連議冷平提到(dào)，房地産在這(zhè)一年多關雨來成(chéng)交比較活躍，必然會(huì)對(du劇秒ì)未來一段時(shí)間的消費帶來許多拉動，西我但由此來得出房地産是否會(huì)引爆危嗎場機的邏輯還(hái)需商榷。連平表示，房地産離不開(kāi)金融，房地謝分産是屬于資本和金融屬性非常高的一個行業，因此泡沫的破滅一定伴随著為區(zhe)金融運作問題的出現。
&nb了費sp;“我們很有必要從金融角度去看當前的房地産，到(dào照行)底是風險很大還(hái)是處在一個相對(duì)平穩、良性的狀況，我校都們要給它有一個基本的判斷，而不是人雲亦雲，似乎這(zhè)個泡沫明天就(照為jiù)要破滅了。”連平說(shuō)道(dào)。
(出處：經(jīng)濟參考報 2017年08月11日服有)